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Bancos tem R$ 16,83 Bi (US$ 4,34 Bi) em imóveis retomados

Atualizado: 16 de Abr de 2019

Venho falando na solução há cinco anos!


De acordo com matéria publicada pelo Valor, o Banco do Brasil (BB), Itaú Unibanco, Bradesco, Santander e Caixa terminaram 2018 com R$ 18,7 bilhões em bens retomados sendo quase 90% do valor em imóveis, ou seja, R$ 16,83 bi.


Desde 2014 que venho alertando aos bancos sobre o aumento da inadimplência e do problema de estoque em imóveis, batendo na tecla de que banco é banco e não entende nada de imóveis, aliás como os fundos que compram esses passivos, que conhecem e dominam mercado financeiro, mas tijolo, convenhamos não é a praia deles.


O estoque de imóveis retomados por falta de pagamento que começou a crescer em 2015, aumentou em 2018 em 32,3% somando em dois anos 78%. Qualquer coisa que cresce 78% em dois anos é um sinal de alerta.


A título de comparação para facilitar o entendimento, as duas maiores incorporadoras do país - MRV e Cyrela - tinham estoque de R$ 13,1 bilhões no fim do ano passado.


“Houston temos um problema!”


O Banco Central mostra o crescimento de ativos “problemáticos” e quando dispararam, entre janeiro de 2015 e junho de 2016. Em 2017 diminuíram com as novas regras da alienação fiduciária, mas foram dois anos terríveis.


Mas porque os bancos não resolvem o problema, na medida em que tem a faca e o queijo na mão (o imóvel – em tese mais barato – e o crédito)?


Porque faltou gente com capacidade financeira para comprar e apetite para comer o queijo com as condições totalmente adversas na crise, que se traduzem em medo do que vem pela frente.


Mesmo assim, sempre tem quem compre, não é? Então por que os bancos ainda não se livraram dos ativos?


Diversas razões:

a) Banco é banco: não sabe lidar com imóveis, eles são bons em ativos financeiros (o melhor negócio do mundo é um banco bem administrado, o segundo melhor é um banco mal administrado);

b) Com a voracidade de implementar tecnologia para redução de custos, a redução de postos de trabalho foi agressiva, inclusive nos departamentos de patrimônio que tratam destes ativos, porém na contramão do crescimento do problema, leia-se enorme entrada de ativos para serem administrados internamente que implica no mínimo em:

a. Receber o imóvel e prepará-lo para “entrar” no banco;

i. Documentação;

ii. Avaliação;

iii. Análise valor da dívida x valor do imóvel, para definir o preço de venda;

iv. Legalidade (só nesse ponto poderia falar 3 dias);

b. Organizar o portfólio;

i. Uma coisa é ter 100 imóveis, outra é quase dez ou vinte vezes isso, em curto espaço de tempo;

ii. Os bancos não estavam preparados e organizados e demitiram muita gente no mesmo período que entravam mais ativos, e muita gente antiga que pelo menos sabia do que estava tratando;

c. Decisão da venda;

i. Quando vender, por qual canal e por quanto?

1. Temos a questão do acordo de Basiléia, os bens quando saem de BNDU para BDU e tal, e isso tudo influencia na decisão de venda;

2. Quando o banco está dentro do prazo legal de 2 + 1 ano para vender o imóvel (Bem Não Disponível para Uso = BNDU) ele é banco, ou seja, quer recuperar o dinheiro e pronto;

3. Quando ele incorporou ao patrimônio depois dos 3 anos (Bem Disponível para Uso = BDU), ele vira imobiliária e quer vender pelo preço de mercado ou com desconto pouco atrativo e aí não vende mesmo;

Se colocarem o estoque no mercado, quebra o país de tantas possibilidades, porém me parece que estão perdidos de por onde começar e quando e onde isso vai parar.

Tenho a solução há cinco anos como disse, mas pretendem alcançar resultados diferentes fazendo as mesmas coisas, então...

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